So wird die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Obergrenze für jede Mieterhöhung nach § 558 BGB. In Berlin wird sie mit dem qualifizierten Berliner Mietspiegel 2026 bestimmt. Das geht in drei Schritten.
Schritt 1: Das richtige Mietspiegelfeld finden
Jede Wohnung gehört zu genau einem Feld der Mietspiegeltabelle. Das Feld ergibt sich aus drei Angaben:
- Wohnlage – einfach, mittel oder gut. Sie steht für jede Adresse im amtlichen Straßenverzeichnis zum Mietspiegel und hängt oft von der Hausnummer ab.
- Baualtersklasse – maßgeblich ist, wann die Wohnung bezugsfertig wurde, z. B. „1919 bis 1949“ oder „1973 bis 1990 (Ost-Berlin)“.
- Wohnfläche – die Tabelle unterscheidet Größenklassen, z. B. „40 bis unter 60 m²“.
Für jedes Feld nennt der Mietspiegel drei Werte je Quadratmeter Nettokaltmiete: den Unterwert, den Mittelwert und den Oberwert.
Schritt 2: Die Wohnung in der Spanne einordnen
Wo innerhalb der Spanne die Wohnung liegt, ermittelt man mit der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung. Sie ordnet wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale fünf Gruppen zu:
| Merkmalgruppe | Beispiele |
|---|---|
| Bad/WC/Gäste-WC | zweites WC, bodengleiche Dusche – oder: Bad ohne Fenster, sehr kleines Bad |
| Küche | Einbauküche, Dunstabzug – oder: keine Spüle, kein Geschirrspüleranschluss |
| Wohnung | großer Balkon, hochwertiger Boden – oder: Einfachverglasung, gefangenes Zimmer |
| Gebäude | Aufzug, guter Energiewert – oder: schlechter Zustand, hoher Energieverbrauch |
| Wohnumfeld | besonders ruhige Lage, Mietergarten – oder: starker Verkehrslärm |
In jeder Gruppe entscheidet die einfache Mehrheit: Überwiegen die erhöhenden Merkmale, gibt es +20 Prozentpunkte, überwiegen die mindernden, −20, sonst 0. Die fünf Ergebnisse werden anschließend saldiert.
Schritt 3: Rechnen
Ein positiver Saldo wird auf den Abstand zwischen Mittelwert und Oberwert angewendet, ein negativer auf den Abstand zwischen Mittelwert und Unterwert. Das Ergebnis mal Wohnfläche ergibt die Vergleichsmiete im Monat.
Bad, Küche und Wohnung: erhöhende Merkmale überwiegen (+20, +20, +20). Gebäude und Wohnumfeld: mindernde überwiegen (−20, −20). Saldo: +20 %.
Rechnung: 7,30 € + 20 % × (9,55 € − 7,30 €) = 7,30 € + 0,45 € = 7,75 € je m².
Für 60 m² ergibt das eine ortsübliche Vergleichsmiete von 465,00 € im Monat.
Wichtig
- Die Orientierungshilfe gehört nicht zum „qualifizierten“ Teil des Mietspiegels. Gerichte verwenden sie aber regelmäßig als Schätzgrundlage (vgl. BGH, VIII ZR 110/04).
- Die Vergleichsmiete ist eine Obergrenze. Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze: Maßgeblich ist immer der niedrigere Wert.
- Die Werte sind Nettokaltmieten – Betriebs- und Heizkosten kommen hinzu.
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Maßgeblich sind die gesetzlichen Vorschriften (§§ 558 ff. BGB) und der Berliner Mietspiegel 2026 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (mietspiegel.berlin.de).